W Polsce coraz więcej par żyje razem bez zawierania związku małżeńskiego. Wspólne życie często oznacza również wspólne decyzje finansowe, jak zakup mieszkania. To poważny krok, który niesie ze sobą wiele wyzwań — zwłaszcza prawnych. W tym poradniku omawiamy wszystkie aspekty zakupu nieruchomości przez osoby niebędące w związku małżeńskim, tak abyś mógł uniknąć kosztownych błędów i nieporozumień.
📋 1. Forma własności — wspólny zakup, ale na jakich zasadach?
W przypadku pary bez ślubu nie obowiązuje wspólność majątkowa, dlatego zakup mieszkania oznacza nabycie udziałów przez każdą osobę osobno.
👉 Przykład:
Monika i Adam kupują mieszkanie za 600 000 zł. Monika wnosi 360 000 zł (60%), a Adam 240 000 zł (40%). Takie proporcje muszą być odnotowane w akcie notarialnym.
✅ Co trzeba zrobić?
-
Przy zakupie należy u notariusza określić właścicieli i udziały procentowe.
-
Można kupić mieszkanie w dowolnych proporcjach – nawet 90/10, ale musi to wynikać z wpłat i dokumentacji.
🤝 2. Umowa partnerska — zadbaj o zabezpieczenie relacji
Zakup nieruchomości bez ślubu wymaga dodatkowego zabezpieczenia interesów obu stron. Najlepszym rozwiązaniem jest umowa partnerska lub umowa współwłaścicieli, sporządzona w formie aktu notarialnego.
Co może zawierać taka umowa?
-
Zasady korzystania z mieszkania (np. podział pokoi),
-
Proporcje udziałów i wysokość wkładów,
-
Kto pokrywa koszty utrzymania mieszkania,
-
Co się dzieje w razie rozstania (sprzedaż, spłata, zniesienie współwłasności),
-
Zasady rozliczania nakładów (np. remontów, sprzętów AGD itp.).
🛑 Uwaga:
Brak takiej umowy w przypadku rozstania może prowadzić do konfliktów i sporów sądowych.
🏦 3. Kredyt hipoteczny — wspólna odpowiedzialność, wspólne ryzyko
Jeśli para kupuje mieszkanie na kredyt, obydwie osoby muszą być współkredytobiorcami, jeśli obie mają być właścicielami nieruchomości.
📌 Co musisz wiedzieć:
-
Kredyt jest zobowiązaniem solidarnym — bank może żądać całej spłaty od jednej osoby.
-
Nie da się „wypisać” jednej osoby z kredytu bez zgody banku.
-
Udział w kredycie i wkład własny muszą odpowiadać udziałowi w nieruchomości.
👉 Przykład:
Jeśli Adam ma 40% udziałów, a Monika 60%, to Adam powinien pokryć 40% wkładu własnego i 40% rat kredytowych.
💰 4. Darowizna czy udział? Uważaj na podatek
Jeśli jedna osoba wpłaca więcej pieniędzy, ale druga zostaje współwłaścicielem, może dojść do ukrytej darowizny, co grozi obowiązkiem zapłaty podatku.
📌 Przykład:
Anna daje 200 000 zł na wkład własny, ale mieszkanie zapisane jest po połowie na Annę i Pawła. W takiej sytuacji Paweł może być uznany za obdarowanego.
🧾 Co trzeba zrobić?
-
Zgłosić darowiznę do Urzędu Skarbowego (formularz SD-Z2) – w przypadku osób niespokrewnionych obowiązuje III grupa podatkowa (do 20% podatku).
-
Uniknąć darowizny poprzez proporcjonalne udziały do wniesionych środków.
⚖️ 5. Co w razie rozstania? Zniesienie współwłasności i sprzedaż udziałów
Rozpad związku to jeden z największych problemów przy wspólnej nieruchomości. Bez ślubu nie ma automatycznego podziału majątku – obowiązują przepisy o współwłasności ułamkowej.
🛠️ Co można zrobić:
-
Jedna osoba może sprzedać swoją część drugiej stronie (notarialnie),
-
Można złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności (art. 210 Kodeksu cywilnego),
-
Sąd może zarządzić sprzedaż mieszkania i podział środków lub przyznać mieszkanie jednej osobie z obowiązkiem spłaty drugiej.
🔍 Przykład:
Paweł i Karolina rozstali się, ale nadal mają mieszkanie 50/50. Karolina chce zostać i spłacić Pawła. Sąd może przyznać jej lokal i określić wysokość spłaty, biorąc pod uwagę wartość rynkową nieruchomości.
⚰️ 6. Śmierć partnera — kto dziedziczy mieszkanie?
W przypadku braku ślubu, partnerzy nie dziedziczą po sobie. Jeśli jedna osoba umrze, jej udział w mieszkaniu trafia do ustawowych spadkobierców – najczęściej rodziców, rodzeństwa, dzieci.
✅ Co można zrobić?
-
Sporządzić testament notarialny z zapisem udziału dla partnera,
-
Ustanowić zapis windykacyjny (przenosi udział automatycznie),
-
Pamiętać, że nawet przy testamencie bliscy zmarłego mogą dochodzić zachowku (połowa ustawowego udziału).
🛡️ 7. Ubezpieczenie nieruchomości i OC
Współwłaściciele powinni zadbać o odpowiednie ubezpieczenie mieszkania – obowiązkowe przy kredycie hipotecznym i zalecane zawsze.
Dodatkowo warto wykupić ubezpieczenie OC w życiu prywatnym, które chroni przed roszczeniami w razie szkód wyrządzonych np. sąsiadom (zalanie, pożar).
📝 8. Brak uznania związku partnerskiego w Polsce
W odróżnieniu od wielu krajów Unii Europejskiej, Polska nie przewiduje żadnej formy rejestracji związku partnerskiego. Nie istnieje też instytucja wspólności majątkowej dla par nieformalnych.
🔍 Co to oznacza?
-
Nie masz automatycznych praw do dziedziczenia, rozliczeń czy alimentów.
-
Wszelkie zobowiązania i prawa musisz regulować indywidualnie, najlepiej notarialnie.
📌 Podsumowanie — co koniecznie musisz zrobić przed zakupem?
✅ Ustal i udokumentuj proporcje udziałów w mieszkaniu
✅ Spisz umowę partnerską u notariusza
✅ Przemyśl kwestie kredytowe i odpowiedzialność finansową
✅ Zabezpiecz się na wypadek śmierci partnera – sporządź testament
✅ Pamiętaj o zgłoszeniu ewentualnych darowizn i podatkach
✅ W razie rozstania skorzystaj z prawa do zniesienia współwłasności