W Polsce co roku tysiące seniorów przekazuje swoją nieruchomość bliskim w zamian za opiekę na mocy umowy dożywocia. W teorii brzmi to bezpiecznie – starsza osoba zyskuje gwarancję utrzymania, opieki i możliwość zamieszkania w domu do końca życia. W praktyce jednak takie porozumienie nie daje pełnej ochrony. Bez jednego, konkretnego zapisu w umowie, senior może zostać przeniesiony do DPS-u albo stracić prawo do mieszkania w swoim domu.
Czym jest umowa dożywocia?
Umowa dożywocia, zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego, polega na tym, że właściciel nieruchomości (najczęściej senior) przenosi jej własność na inną osobę (np. dziecko, wnuka, sąsiada), a w zamian otrzymuje dożywotnie utrzymanie.
Zobowiązania osoby przyjmującej nieruchomość obejmują:
-
przyjęcie seniora jako domownika,
-
zapewnienie mu wyżywienia, ubrania, ogrzewania i światła,
-
opiekę w chorobie,
-
sfinansowanie pogrzebu zgodnie ze zwyczajem lokalnym.
Brzmi jak idealne rozwiązanie? Tylko pozornie.
Dlaczego umowa dożywocia nie chroni przed wyprowadzką?
Wiele osób nie wie, że samo podpisanie umowy dożywocia NIE daje automatycznego prawa do zamieszkania w przekazanym domu. To zależy od tego, czy taki zapis został wprost ujęty w umowie oraz czy został zabezpieczony np. wpisem w księdze wieczystej.
PRZYKŁAD: Pani Maria (lat 81) podpisała umowę dożywocia ze swoją córką. Przekazała jej dom w zamian za opiekę i pomoc. Po kilku latach córka chciała sprzedać nieruchomość. Pani Maria, nie będąc wpisana w księdze wieczystej jako mająca prawo dożywotniego zamieszkania, nie miała formalnej podstawy, by sprzeciwić się sprzedaży. Ostatecznie musiała przeprowadzić się do Domu Pomocy Społecznej.
Ten zapis jest kluczowy: prawo do dożywotniego zamieszkania
Jeśli chcesz, by umowa naprawdę chroniła seniora, koniecznie dodaj do niej zapis o prawie do dożywotniego zamieszkiwania w konkretnej nieruchomości. Najlepiej, jeśli zostanie on potwierdzony:
-
w treści samej umowy notarialnej,
-
wpisem do działu III księgi wieczystej nieruchomości (służebność osobista mieszkania).
Dlaczego to ważne? Taki wpis wiąże nowego właściciela nieruchomości – nie może on usunąć seniora z domu ani go sprzedać bez uwzględnienia prawa służebności.
PRZYKŁAD: Pan Edward (lat 78) przekazał dom siostrzeńcowi, ale notariusz zadbał o wpis służebności w księdze wieczystej. Gdy siostrzeniec chciał sprzedać dom, nowy nabywca musiał zaakceptować fakt, że Pan Edward ma prawo mieszkać tam do końca życia – i tak się stało.
Co może się wydarzyć bez tego zapisu?
Bez zabezpieczenia w księdze wieczystej senior staje się niemal całkowicie zależny od dobrej woli osoby, na którą przeniósł dom. W sytuacjach konfliktowych lub gdy nabywca zechce zbyć nieruchomość, senior może:
-
zostać zmuszony do wyprowadzki,
-
zostać umieszczony w DPS bez jego zgody,
-
stracić codzienny kontakt z rodziną,
-
być pozbawiony godnych warunków życia.
Co więcej, jeśli nabywca nie jest krewnym wskazanym w ustawie (np. sąsiadem lub znajomym), nie musi płacić za pobyt seniora w DPS.
A co z rentą zamiast opieki?
Kodeks cywilny przewiduje możliwość zamiany świadczeń wynikających z dożywocia na rentę pieniężną, jeśli relacje między stronami są napięte. Jednak nawet wtedy:
-
senior może stracić możliwość życia w swoim domu,
-
zmiana świadczenia nie kończy formalnie umowy dożywocia, ale zmienia jej treść (wyrok SN z 2024 r., III CZP 4/24).
PRZYKŁAD: Rodzina pana Jana zaczęła unikać obowiązków opiekuńczych. Po interwencji prawnej sąd zamienił opiekę na rentę, ale pan Jan – z powodu pogarszającego się zdrowia – i tak trafił do DPS, bo nikt nie chciał go pielęgnować w domu.
Jak zadbać o swoje bezpieczeństwo?
Podpisując umowę dożywocia, senior powinien:
-
Skonsultować się z prawnikiem – najlepiej specjalizującym się w prawie cywilnym lub spadkowym.
-
Zamieścić wyraźny zapis o prawie do dożywotniego zamieszkania w nieruchomości.
-
Zażądać wpisu służebności osobistej mieszkania w księdze wieczystej.
-
Zastanowić się nad alternatywami – np. darowizną z ustanowieniem służebności lub testamentem.
-
Nie działać pod presją rodziny – to decyzja na całe życie, która nie podlega odwróceniu bez postępowania sądowego.
Podsumowanie
Umowa dożywocia, choć z pozoru chroni interesy seniora, nie gwarantuje, że będzie on mógł mieszkać w swoim domu do końca życia. Tylko odpowiednio sformułowany zapis oraz jego zabezpieczenie prawne (np. w księdze wieczystej) daje realną ochronę. Bez tego – senior ryzykuje utratą dachu nad głową, a nawet wykluczeniem społecznym. Zanim podpiszesz – zabezpiecz swoje prawo do mieszkania!