Brat sprzedał wspólny dom po rodzicach beze mnie. „Czy mogę to cofnąć?” — pyta Monika [LIST]

✉️ LIST OD CZYTELNICZKI

Droga Redakcjo,

Piszę, bo jestem w szoku i czuję, że ktoś właśnie wyrwał mi grunt spod nóg. Po śmierci naszych rodziców dom przypadł mnie i mojemu bratu po połowie. Wiedzieliśmy o tym oboje, mieliśmy wszystkie dokumenty, udziały były wpisane w księdze wieczystej. Nie było między nami sporu — przynajmniej tak mi się wydawało.

Ja mieszkam za granicą i nie byłam w stanie na co dzień zajmować się domem. Ufałam bratu, który mieszkał kilka ulic dalej. Powiedział, że „dopilnuje wszystkiego, żeby dom nie niszczał”. Tyle, że kiedy miesiąc temu przyjechałam do Polski, byłam zszokowana: na podwórku stał obcy samochód, w oknach były nowe firanki, a w drzwiach powiedziano mi, że tu już mieszka nowa rodzina.

Okazało się, że mój brat… sprzedał dom bez mojej zgody.

Nikt mnie nie poinformował, nikt nie poprosił o podpis, nikt nawet nie wspomniał, że coś takiego planuje. Brat twierdzi, że „miał prawo, bo zajmował się nieruchomością”, a ja „i tak niczego nie chciałam”.

Jestem wściekła, zraniona i kompletnie zagubiona. Nie wiem, czy w ogóle można cofnąć taką sprzedaż, skoro nowi właściciele mieszkają już w środku. Czy jako współwłaścicielka mogę coś zrobić? Czy mogę odzyskać swoją część pieniędzy? A może taka umowa jest nieważna?

Proszę o radę, bo czuję się okradziona we własnej rodzinie.

Z poważaniem,

Monika

⚖️ ODPOWIEDŹ REDAKCJI

Moniko, to jedna z najczęstszych i najbardziej bolesnych sytuacji przy współwłasności rodzinnej. Na szczęście przepisy są w tym zakresie jednoznaczne — i stoją po Twojej stronie.

1. Brat NIE miał prawa sprzedać całego domu

Mógł sprzedać tylko swój udział, nigdy Twojej części. Jeśli podpisał umowę sprzedaży całej nieruchomości, to:

➤ taka umowa jest NIEWAŻNA w części dotyczącej Twojego udziału.

Żadna osoba nie może rozporządzać cudzą własnością.

2. Masz prawo zaskarżyć umowę

Jako współwłaścicielka możesz:

• wnieść do sądu powództwo o ustalenie nieważności umowy,

• żądać uznania sprzedaży za bezskuteczną w stosunku do Twojego udziału,

• a jeśli kupujący byli w złej wierze (wiedzieli o Twoim udziale lub mogli łatwo to sprawdzić w księdze wieczystej) — mogą ponieść odpowiedzialność.

Kupujący mieli obowiązek sprawdzić księgę wieczystą, gdzie widniejesz jako współwłaścicielka.

3. Jeśli brat sprzedał tylko swój udział — musiał najpierw poinformować Ciebie

Masz tzw. prawo pierwokupu udziału (art. 111 k.c.). Jeśli brat sprzedał udział bez poinformowania Cię:

➤ możesz skorzystać z prawa odkupu od nowego nabywcy,

➤ a nawet doprowadzić do unieważnienia transakcji.

Masz na to określone terminy, ale nie są one krótkie — warto działać szybko.

4. Masz również prawo żądać spłaty swojej części z ceny sprzedaży

Jeśli brat pobrał całość pieniędzy ze sprzedaży:

• dopuścił się bezpodstawnego wzbogacenia,

• możesz żądać zwrotu połowy wartości,

• plus odsetek.

5. Co zrobić teraz – najprościej:

1. Sprawdź księgę wieczystą (online, darmowy dostęp).

2. Zbierz: umowę sprzedaży (od sądu lub notariusza), dane nabywcy, dane brata.

3. Udaj się do prawnika i złóż pozew o:

   • ustalenie nieważności (całości lub części),

   • wydanie nieruchomości,

   • zwrot nienależnych korzyści.

4. Jeśli kupujący już się wprowadzili — nadal możesz dochodzić swoich praw.

Podsumowanie:

Brat nie mógł sprzedać Twojej części domu. Nie mógł pominąć Twojego prawa pierwokupu. Nie mógł wziąć całych pieniędzy.

Masz realne narzędzia, by tę sprawę odkręcić — również przed sądem.

📝 Dodatek od redakcji: Jak to możliwe, że notariusz sporządził umowę sprzedaży, skoro czytelniczka widnieje w księdze wieczystej?

To pytanie pojawia się bardzo często i budzi ogromne emocje. W teorii notariusz nie może sporządzić aktu sprzedaży całej nieruchomości, jeśli w księdze wieczystej są wpisani dwaj współwłaściciele. W praktyce jednak istnieje kilka scenariuszy, które tłumaczą, jak mogło dojść do takiej sytuacji.

✔️ 1. Sprzedaż dotyczyła tylko udziału brata, a nie całego domu

To najczęstsza i w 100% legalna sytuacja. Brat mógł sprzedać wyłącznie swoją część, czyli np. 1/2 udziału. Notariusz nie wzywa drugiego współwłaściciela i nie potrzebuje jego zgody.

Dla czytelniczki wygląda to jednak tak, jakby „dom sprzedano bez niej”, choć w rzeczywistości sprzedał się udział, a nie całość.

✔️ 2. Brat podał nieprawdziwe dane, a notariusz nie sprawdził księgi wieczystej

To rzadkie, ale zdarza się w praktyce. Notariusz ma obowiązek pobrać aktualną księgę online. Jeśli tego nie zrobił — albo zaufał oświadczeniu brata — mogło dojść do błędnej, nieważnej czynności notarialnej.

W takim wypadku umowa podlega unieważnieniu, a notariusz ponosi odpowiedzialność.

✔️ 3. Brat oświadczył, że ma pełnomocnictwo od siostry

Czasem zdarza się, że sprzedający twierdzi, że pełnomocnictwo „jest w domu” albo „prześle je później”. Notariusz, który to zaakceptował, popełnia błąd. Taka sprzedaż jest bezwzględnie nieważna.

✔️ 4. Dom nie miał założonej księgi wieczystej

Dotyczy to nieruchomości starych, odziedziczonych, nigdy nieujawnionych. Wtedy jedna osoba potrafiła „wyprowadzić” sprzedaż jako rzekomy jedyny właściciel.

Jeśli Monika nie figurowała w KW, bo KW nigdy nie założono — notariusz mógł o tym nie wiedzieć.

✔️ 5. Sprzedaż udziału w sytuacji konfliktowej wygląda jak sprzedaż całego domu

Kupujący, mając 1/2 udziału, mogą:

• wejść do domu,

• mieszkać,

• remontować,

• korzystać z nieruchomości.

Dla drugiego współwłaściciela wygląda to tak, jakby całość została sprzedana — choć formalnie sprzedano tylko udział.

Informacja redakcyjna

Powyższy materiał ma charakter informacyjny i ogólny. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej i nie może zastąpić indywidualnej konsultacji ze specjalistą. Każda sytuacja spadkowa czy majątkowa może różnić się szczegółami, które mają kluczowe znaczenie dla interpretacji przepisów.

Redakcja nie ponosi odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na podstawie treści artykułu. W przypadku wątpliwości zawsze warto skonsultować się z notariuszem lub prawnikiem, który oceni konkretną sytuację i wskaże najlepsze rozwiązanie.

Drogie Czytelniczki i Czytelnicy, jeśli borykacie się z podobnymi dylematami lub innymi problemami, które chcielibyście podzielić się z nami, zachęcamy do napisania na adres [email protected].

Gwarantujemy pełną anonimowość i dyskrecję. Pamiętajcie, że dzielenie się swoimi uczuciami i doświadczeniami może być pierwszym krokiem do znalezienia odpowiedzi i wsparcia. Jesteśmy tu dla Was, by słuchać, doradzać i inspirować.